物业公司为何在门禁管理中肆意插手

近日，南都记者通过线上调查和线下走访发现，许多小区的门禁App频繁出现弹窗广告，令人苦恼，关闭按钮设计得几乎失去作用，常常意外点击后跳转，引导用户下载应用，而要想去除广告，居民还得缴纳会员费用。数字化手段虽然提升了日常生活的便利性，使用门禁App代替传统的钥匙和门禁卡的方式显得更加高效，但随着商业因素的介入，门禁App反而给居民带来了不少困扰，发展到要先看广告才能回家的荒唐境地。李女士所在的小区，要么在使用面临隐私顾虑的刷脸技术，要么就是必须浏览广告的App。尽管李女士对此感到无奈，却又无从选择，这样的情况显然既不是真正的选择，反而带有强制性质。

门禁管理作为物业公司提供的基本服务之一，其相关费用本应包含在业主缴纳的物业费中，部分物业公司甚至使用公共维修资金来升级门禁系统。然而，物业公司利用业主的日常进出行为去谋取广告曝光收益，实际上是在将业主的固定行为进行资产化，出售给App运营者，业主却没有从中获益。

根本问题不在于门禁方式或广告的存在与否，而在于决策流程及利益分配。无论是选择是否支付费用，还是资金来源如何，升级改建门禁系统都应得到业主的同意。根据《民法典》第278条的规定，建筑及其附属设施的改建必须由业主共同决定。曾有案例表明，在没有动用维修资金的情况下，门禁系统的改造同样需要征得业主的同意。至于广告收益，《民法典》第282条明确规定，物业服务企业在利用共享部分所获得的收入，在扣除合理费用后应属于业主共享。

这意味着，一旦对门禁系统进行改动，物业公司就不能单方面决定和独享收益。具体而言，物业公司应向法定比例的业主征求意见，并保持与业主的沟通渠道，公开协议和财务，分享经营收益。

尽管法律规定如此，实际情况却可能与之相悖。例如，李女士提到她所在小区的物业公司并未与业主商议新门禁系统的使用情况。物业公司私自决定新门禁方式，独立比较价格选择供应商，安排施工时间，很多时候只会简单地“通知”业主，而业主的角色仅限于接受和付款。原本负责服务的物业，反倒把自己伪装成了小区的管理者，业主却成了被动的管理对象，这显然违背了现代社区“业主自治”的原则，也与“收费-提供服务”的基本商业契约相悖，而这样的现象在当下却颇为普遍。

为避免“回家先看广告”的尴尬局面，“业主共有共治”的原则应融入物业服务的方方面面，唯有如此，才能破解物业公司在管理上越界导致的怨声载道，以及收费困难的困境。当数字化服务融入人们的日常生活时，商业逻辑不应凌驾于权利逻辑之上。门禁App和广告可以存在，但前提是住户拥有真正的选择权，收益分配机制透明，通行权不应被外部因素随意控制。这是关于权利边界的问题。如果物业服务公司想继续生存发展，就必须明确并保护好自己的边界。